Operating income là gì? Công thức tính NOI

Thu nhập làm việc ròng

Định nghĩa

Thu nhập hoạt động ròng trong tiếng Anh là Net Operating Income, viết tắt là NOI. Nguồn thu làm việc ròng (NOI) là một đáng giá bằng số được dùng để phân tích lời so với vốn của các khoản đầu tư Bất Động Sản tạo ra thu nhập.

Nguồn thu hoạt động ròng là tổng thể doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các khoản chi làm việc cần có. NOI là một con số trước thuế có trên báo cáo nguồn thu , dòng tiền tài BĐS, nó không bao gồm những khoản chi trả gốc và lãi cho những khoản vay, tiêu xài vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình , khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong những ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hay thu nhập trước khi trả lãi và thuế.

Công thức tính NOI

Thu nhập làm việc ròng (NOI) = RR – OE

Trong đó:

RR là doanh thu từ Bất Động Sản Nhà Đất

OE là khoản chi

Đặc điểm của NOI

Nguồn thu hoạt động ròng là một phương pháp định giá được tận dụng bởi các người có chuyên môn BĐS Nhà Đất nhằm định hướng giá trị chuẩn xác của các tài sản tạo thu nhập của họ. Để tính NOI, chi phí hoạt động của tài sản phải được trừ vào thu nhập mà tài sản làm ra.

Ngoài nguồn thu từ việc cho thuê, Bất Động Sản Nhà Đất cũng thực sự có thể thu từ những tiện nghi như bãi đậu xe, máy bán hàng tự động , thiết bị giặt ủi. Chi phí làm việc gồm có chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà, phí bảo hiểm, phí pháp lí, tiện ích, thuế Bất Động Sản, chi phí sửa chữa. Các khoản chi tiêu vốn, chẳng hạn như khoản chi hệ thống điều hòa không khí mới cho toàn cục tòa nhà sẽ không được chèn vào tại tính toán.

NOI giúp những nhà đầu tư BĐS Nhà Đất định hướng tỉ lệ vốn hóa, từ đấy giúp họ tính toán đánh giá tài sản, vì lẽ đó cho phép họ so sánh những tài sản khác nhau để coi xét mua hay bán một Bất Động Sản Nhà Đất.

Đối với các tài sản được tài trợ, NOI cũng được tận dụng trong tỉ số khả năng trả nợ (DCR), cho phép người cho vay và người đầu tư biết liệu nguồn thu của một tài sản có gồm có chi phí hoạt động và thanh toán nợ nữa không. NOI cũng được tận dụng để tính hệ số nhân nguồn thu ròng, lợi tức đầu tư , tổng lợi tức đầu tư.

VD về nguồn thu hoạt động ròng

Giả sử rằng bạn sở hữu một BĐS hàng năm cung cấp thu nhập do việc kinh doanh đưa lại 120.000 đô la , phải chịu 8..000 đô la khoản chi làm việc. Tại trường hợp này, NOI là 4.000 đô la (120.000 đô la – 8.000 đô la). Nếu tổng số âm, hay khoản chi hoạt động cao hơn thu nhập do việc kinh doanh đưa lại, thì được gọi là tổn thất hoạt động ròng (NOL).

Các chủ nợ , người cho vay dịch vụ thương mại dựa vào NOI để định hướng tiềm năng xây dựng nguồn thu của BĐS Nhà Đất sẽ được thế chấp (thậm chí còn cho biết các thành tố lịch sử tín dụng) để ra quyết định.

Nói một cách đơn giản: NOI giúp người cho vay nhận định căn bản đáng giá bước đầu Bất Động Sản Nhà Đất bằng cách dự đoán dòng tiền của nó. Nếu như một tài sản được coi là có lãi, người cho vay dùng NOI để định hướng qui mô khoản vay mà họ sẵn sàng cho mượn. Mặt khác, nếu tài sản cho thấy một khoản lỗ tại làm việc ròng, người cho vay có tác dụng sẽ từ chối đơn xin thế chấp của người đi vay.

Chủ sở hữu tài sản thực sự có thể thao túng khoản chi làm việc của họ bằng cách trì hoãn một số chi phí nhất định tại khi tăng nhiều cho những chi phí khác. NOI cũng có thể được tăng dần với cách tăng tiền thuê và những loại thu phí khác, đồng thời giảm khoản chi hoạt động cần có.

VD coi xét kịch bản sau, chủ sở hữu một căn hộ từ bỏ một khoản thu từ cho thuê 1..000 đô la hàng năm, đổi lại người thuê nhà sẽ đóng vai trò là người quản lí tài sản. nếu như khoản tiền chủ sở hữu căn hộ thường hay phải trả cho người quản lí tòa nhà là 3..000 đô la, thì anh ta vẫn thực sự có thể trừ đi chi phí cần có là 3..000 đô la trong khi chi phí thực tế chỉ có 1..000 đô la.